Ban quản trị và ban quản lý chung cư là hai bộ phận quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động vận hành, an ninh và chất lượng sống của cư dân. Tuy nhiên, nhiều người vẫn nhầm lẫn chức năng của hai đơn vị này, dẫn đến khó khăn trong việc giám sát và bảo vệ quyền lợi. Bài viết dưới đây giúp bạn phân biệt ban quản trị và ban quản lý chung cư một cách rõ ràng, dễ hiểu và chính xác nhất.
Ban quản trị chung cư là gì?
Ban quản trị chung cư là tổ chức được bầu ra tại hội nghị nhà chung cư, đại diện cho tập thể cư dân trong việc giám sát, quản lý và bảo vệ quyền lợi chung. Đây là đơn vị có quyền ký hợp đồng dịch vụ với đơn vị quản lý vận hành, theo dõi tài chính, kiểm soát quỹ bảo trì và giải quyết các vấn đề liên quan đến sở hữu chung. Ban quản trị và ban quản lý chung cư thường phối hợp chặt chẽ, trong đó ban quản trị đóng vai trò định hướng và ra quyết định đại diện cư dân.
Các thành viên ban quản trị phải đáp ứng đủ điều kiện theo luật nhà ở, gồm phẩm chất đạo đức tốt, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và đang cư trú hoặc sở hữu căn hộ trong tòa nhà. Nhìn chung, ban quản trị chịu trách nhiệm về tính minh bạch, giám sát và bảo đảm quyền lợi cư dân trước các đơn vị liên quan, bao gồm cả ban quản lý chung cư.
Ban quản lý chung cư là gì?
Ban quản lý chung cư là tổ chức được thuê hoặc chính từ chủ đầu tư để trực tiếp vận hành và quản lý hoạt động hằng ngày của tòa nhà. Đây có thể là doanh nghiệp chuyên nghiệp có chứng chỉ quản lý vận hành chung cư theo quy định pháp luật. Ban quản trị và ban quản lý chung cư luôn có mối liên kết bởi ban quản lý là đơn vị thực thi, còn ban quản trị là bên giám sát.
Ban quản lý chịu trách nhiệm duy trì vệ sinh, an ninh, xử lý sự cố kỹ thuật, quản lý bãi xe, chăm sóc cảnh quan và đảm bảo tòa nhà hoạt động ổn định. Ngoài ra, đơn vị này cũng tiếp nhận phản ánh của cư dân và phối hợp với ban quản trị để giải quyết kịp thời. Sự chuyên nghiệp của ban quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và mức độ hài lòng của cư dân.
Ban quản trị và ban quản lý chung cư có gì khác nhau?
Để phân biệt ban quản trị và ban quản lý chung cư, cần nhìn vào vai trò, chức năng và quyền hạn của từng bộ phận. Ban quản trị là tổ chức đại diện cư dân, có quyền quyết định và giám sát toàn bộ hoạt động liên quan đến tài chính, hợp đồng và vận hành. Ban quản lý chung cư là đơn vị triển khai công việc thực tế tại tòa nhà, thuộc mảng chuyên môn và dịch vụ vận hành.
Nhiều cư dân vẫn thường nhầm lẫn hai bên này là một, nhưng thực ra vai trò của họ khác hẳn nhau. Để dễ hiểu, chúng ta có thể hình dung mối quan hệ này như sau:
1. Quan hệ giữa “Người thuê” và “Người được thuê”
- Ban quản trị: Đóng vai trò đại diện cho “ông chủ” (chính là cư dân chúng ta). Ban quản trị giữ vai trò quản lý tài chính (quỹ bảo trì, phí quản lý) và có quyền quyết định chọn thuê công ty nào về vận hành tòa nhà. Nếu công ty đó làm việc kém hiệu quả, Ban quản trị sẽ thay mặt cư dân tìm đơn vị khác.
- Ban quản lý: Là đơn vị chuyên nghiệp được thuê về. Họ hoạt động dựa trên hợp đồng và nhận phí dịch vụ để lo toan mọi việc trong tòa nhà, từ an ninh, vệ sinh đến kỹ thuật.
2. Quan hệ giữa “Người giám sát” và “Người thực hiện”
- Ban quản trị: Các thành viên Ban quản trị không phải là người trực tiếp đi sửa bóng đèn hay dọn rác. Nhiệm vụ chính của họ là giám sát xem Ban quản lý có làm đúng cam kết trong hợp đồng hay không, các khoản chi tiêu có minh bạch hay không. Họ chính là “tai mắt” bảo vệ quyền lợi cho cư dân.
- Ban quản lý: Là những người trực tiếp “xắn tay áo” vào làm việc hàng ngày. Khi thang máy hỏng, mất nước, hay hàng xóm gây ồn ào… thì Ban quản lý phải là người đứng ra xử lý trực tiếp.
Trong hệ sinh thái vận hành chung cư, mối liên kết giữa Ban quản trị và Ban quản lý không đơn thuần là quan hệ cấp trên – cấp dưới, mà là sự phân định rạch ròi giữa Quyền định đoạt và Quyền tác nghiệp. Để một tòa nhà vận hành trơn tru, hai thực thể này phải tồn tại trong một cơ chế vừa đối trọng, vừa nương tựa lẫn nhau.
Việc phân biệt ban quản trị và ban quản lý chung cư rõ ràng giúp cư dân hiểu đúng trách nhiệm của từng bên, tránh hiểu lầm và cải thiện hiệu quả vận hành. Khi nắm rõ chức năng của ban quản trị và ban quản lý chung cư, cư dân có thể giám sát tốt hơn, góp phần xây dựng môi trường sống văn minh, minh bạch và an toàn.