Phí quản lý chung cư là khoản chi phí bắt buộc mà hầu hết cư dân đều phải đóng mỗi tháng, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ mức phí này được tính thế nào, bao gồm những hạng mục gì và vì sao mỗi tòa nhà lại có mức thu khác nhau. Việc nắm rõ phí quản lý chung cư không chỉ giúp cư dân chủ động kiểm soát chi tiêu, mà còn đảm bảo quyền lợi khi làm việc với Ban quản lý, Ban quản trị hay chủ đầu tư. Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà.
I. Phí quản lý chung cư là gì?
Phí quản lý chung cư là khoản chi phí mà cư dân hoặc chủ sở hữu căn hộ cần đóng định kỳ (thường theo tháng) nhằm duy trì hoạt động quản lý, vận hành và khai thác các khu vực sử dụng chung trong tòa nhà chung cư. Khoản phí này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo môi trường sống an toàn, sạch sẽ, tiện nghi và ổn định lâu dài cho cư dân.
Hiểu một cách đơn giản, phí quản lý chung cư chính là phí dịch vụ chung cư, được sử dụng để chi trả cho các hoạt động như: bảo vệ an ninh, vệ sinh khu vực chung, vận hành thang máy, hệ thống kỹ thuật, chăm sóc cảnh quan, cũng như chi phí quản lý hành chính của ban quản lý hoặc công ty quản lý vận hành chung cư.
1. Mục đích của việc thu phí quản lý chung cư
Việc thu phí quản lý chung cư không chỉ mang tính hình thức mà nhằm đảm bảo các mục tiêu thiết thực sau:
- Duy trì hoạt động ổn định của toàn bộ hệ thống chung cư
- Đảm bảo an ninh, an toàn phòng cháy chữa cháy
- Giữ gìn vệ sinh, mỹ quan và chất lượng không gian sống
- Nâng cao chất lượng dịch vụ và giá trị căn hộ theo thời gian
Mức phí quản lý cao hay thấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng quản lý vận hành cũng như trải nghiệm sinh hoạt hàng ngày của cư dân.
2. Phân biệt phí quản lý chung cư và phí bảo trì 2%
Nhiều người thường nhầm lẫn giữa phí quản lý chung cư và phí bảo trì 2%, tuy nhiên đây là hai khoản hoàn toàn khác nhau:
- Phí quản lý chung cư: đóng định kỳ hàng tháng để phục vụ công tác vận hành, quản lý thường xuyên
- Phí bảo trì 2%: nộp một lần khi nhận nhà (hoặc theo quy định) để sử dụng cho việc sửa chữa, thay thế các hạng mục chung khi xuống cấp.
II. Phí quản lý chung cư bao gồm những gì?
Nhiều cư dân thường thắc mắc: “Phí quản lý chung cư thực chất dùng để chi cho những hạng mục nào?” Theo quy định và thực tế vận hành tại các tòa nhà, khoản phí này được sử dụng cho các hoạt động duy trì sự an toàn, sạch sẽ và vận hành ổn định của toàn bộ khu nhà. Cụ thể, phí quản lý chung cư thường bao gồm:
1. Chi phí an ninh – bảo vệ
- Duy trì đội ngũ bảo vệ 24/7.
- Vận hành hệ thống kiểm soát ra vào, camera giám sát, tuần tra an ninh.
- Xử lý tình huống khẩn cấp và hỗ trợ cư dân.
2. Chi phí vệ sinh tòa nhà
- Vệ sinh khu vực công cộng: sảnh, thang máy, hành lang, khu sinh hoạt chung.
- Thu gom – phân loại rác thải theo quy định.
- Vệ sinh sân vườn, bãi đỗ xe (nếu có).
3. Chi phí điện – nước khu vực công cộng
- Điện chiếu sáng hành lang, thang máy, tầng hầm.
- Vận hành hệ thống bơm nước, quạt thông gió, máy phát điện dự phòng.
4. Bảo trì và vận hành hệ thống kỹ thuật
- Hệ thống PCCC: kiểm tra định kỳ, bảo trì thiết bị.
- Hệ thống thang máy: bảo dưỡng, sửa chữa, thay linh kiện khi cần.
- Hệ thống điện, nước, thông gió, thoát hiểm, máy bơm, chiếu sáng.
5. Chi phí quản lý – vận hành bộ máy
- Nhân sự Ban quản lý tòa nhà: kỹ thuật, lễ tân, chăm sóc khách hàng.
- Phần mềm quản lý cư dân, ứng dụng phản ánh, hóa đơn điện tử.
- Chi phí văn phòng phẩm, công cụ hỗ trợ vận hành.
6. Các dịch vụ tiện ích chung
- Hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em.
- Khu BBQ, phòng sinh hoạt cộng đồng.
- Cảnh quan, chăm sóc cây xanh.
>>>||Xem thêm: Dịch vụ quản lý chung cư cao cấp tiêu chuẩn nhật bản
>>||Xem thêm: Hội nghị nhà chung cư: Quy trình tổ chức, đối tượng tham gia
III. Phí quản lý chung cư ai phải đóng? Có bắt buộc không?
Sau khi hiểu phí quản lý chung cư bao gồm những khoản nào, nhiều người tiếp tục thắc mắc: ai là người phải đóng khoản phí này và việc đóng phí có bắt buộc không? Đây là nội dung quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của cư dân trong quá trình sinh sống tại chung cư.
1. Ai là người phải đóng phí quản lý chung cư?
Theo quy định hiện hành, người đang sử dụng căn hộ chung cư là đối tượng có trách nhiệm đóng phí quản lý chung cư, cụ thể:
- Chủ sở hữu căn hộ: phải đóng phí quản lý chung cư kể từ thời điểm nhận bàn giao và đưa căn hộ vào sử dụng.
- Người thuê căn hộ: trong trường hợp có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê nhà, người thuê sẽ là bên trực tiếp đóng phí quản lý cho ban quản lý chung cư.
- Chủ đầu tư: đối với các căn hộ chưa bàn giao hoặc chưa đưa vào sử dụng, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đóng phí quản lý theo diện tích sở hữu.
2. Phí quản lý chung cư có bắt buộc không?
Câu trả lời là CÓ. Phí quản lý chung cư là khoản phí bắt buộc, được quy định rõ trong Luật Nhà ở và các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Khoản phí này nhằm đảm bảo:
- Hoạt động vận hành chung cư diễn ra liên tục, an toàn
- Duy trì chất lượng dịch vụ, tiện ích và không gian sống
- Bảo vệ quyền lợi chung của toàn bộ cư dân
Trường hợp cư dân không đóng phí quản lý chung cư, ban quản lý hoặc ban quản trị có quyền:
- Nhắc nhở, thông báo công khai theo quy định
- Áp dụng các biện pháp xử lý theo nội quy tòa nhà
- Đưa ra giải pháp hòa giải hoặc xử lý theo pháp luật nếu vi phạm kéo dài
Quy định pháp luật về phí quản lý chung cư
Phí quản lý chung cư không phải do chủ đầu tư hay ban quản lý tự ý đưa ra mà được quy định và điều chỉnh rõ ràng trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam. Việc nắm rõ các quy định này giúp cư dân bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời đảm bảo hoạt động vận hành chung cư minh bạch, đúng pháp luật.
1. Căn cứ pháp lý về phí quản lý chung cư
Phí quản lý chung cư hiện nay được điều chỉnh chủ yếu dựa trên các văn bản pháp luật sau:
- Luật Nhà ở 2014
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Thông tư 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng (quy định chi tiết về quản lý, sử dụng nhà chung cư)
- Các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan theo từng thời kỳ
Theo quy định, phí quản lý chung cư là khoản chi phí hợp pháp, phục vụ cho việc vận hành, quản lý và duy trì hoạt động ổn định của tòa nhà.
2. Nguyên tắc thu và sử dụng phí quản lý chung cư
Pháp luật quy định rõ các nguyên tắc cơ bản trong việc thu – chi phí quản lý chung cư, bao gồm:
- Phí quản lý chung cư phải được thỏa thuận công khai giữa các bên
- Mức phí phải phù hợp với chất lượng dịch vụ quản lý vận hành
- Việc thu phí phải minh bạch, có hóa đơn hoặc chứng từ hợp lệ
- Phí quản lý chỉ được sử dụng cho các hoạt động vận hành, không dùng sai mục đích
Ban quản lý hoặc công ty quản lý vận hành có trách nhiệm báo cáo, công khai chi phí định kỳ cho cư dân theo quy định.
3. Ai quyết định mức phí quản lý chung cư?
Theo pháp luật:
- Trong giai đoạn chưa thành lập Ban quản trị: Mức phí quản lý chung cư thường được chủ đầu tư và cư dân thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
- Sau khi Ban quản trị được thành lập: Mức phí quản lý chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định, thông qua biểu quyết của cư dân.
4. Quy định về việc điều chỉnh, tăng phí quản lý chung cư
Pháp luật không cho phép tự ý tăng phí quản lý chung cư. Việc điều chỉnh mức phí chỉ hợp pháp khi:
- Có sự thống nhất của Hội nghị nhà chung cư
- Có cơ sở rõ ràng về việc tăng chi phí vận hành
- Có thông báo công khai, minh bạch đến toàn bộ cư dân
Nếu ban quản lý hoặc công ty quản lý vận hành tự ý tăng phí mà không thông qua cư dân, thì hành vi này có thể bị khiếu nại hoặc xử lý theo quy định pháp luật.
5. Quyền và nghĩa vụ của cư dân đối với phí quản lý chung cư
Quyền của cư dân:
- Được biết rõ các khoản thu – chi phí quản lý chung cư
- Được tham gia biểu quyết mức phí quản lý
- Có quyền khiếu nại khi phí quản lý không minh bạch
Nghĩa vụ của cư dân:
- Đóng phí quản lý chung cư đầy đủ, đúng hạn
- Tuân thủ các quy định chung về quản lý, vận hành tòa nhà
V. Mức phí quản lý chung cư hiện nay là bao nhiêu?
Mức phí quản lý chung cư ở Việt Nam hiện có sự chênh lệch khá lớn giữa các phân khúc nhà ở. Điều này phụ thuộc vào chất lượng tiện ích, bộ máy vận hành và tiêu chuẩn dịch vụ của từng tòa nhà. Dưới đây là mức phí phổ biến đang được áp dụng trên thị trường:
| Phân khúc chung cư | Khoảng phí quản lý (VNĐ/m²/tháng) |
| Bình dân | 3.000 – 6.000 |
| Trung cấp | 6.000 – 12.000 |
| Cao cấp | 12.000 – 20.000+ |
| Hạng sang | 20.000 – 40.000+ |
Lưu ý: Đây là mức phí tham khảo phổ biến trên thị trường và có thể thay đổi theo từng chủ đầu tư, nhà vận hành hoặc chính sách của Ban quản trị. Mức phí cao hay thấp thường do những yếu tố sau tác động:
1. Chất lượng và số lượng tiện ích
- Có hồ bơi, gym, công viên, trung tâm thương mại → chi phí vận hành cao hơn.
- Dự án chỉ có các tiện ích cơ bản → mức phí thường thấp.
2. Quy mô tòa nhà và mật độ cư dân
- Tòa nhà lớn, nhiều block → chi phí bảo trì – điện – nhân sự cao hơn.
- Chung cư ít căn hộ có thể phải thu phí cao để bù lại chi phí cố định.
3. Đơn vị quản lý vận hành
- Các công ty quốc tế hoặc đơn vị uy tín sẽ có chi phí nhân sự và tiêu chuẩn dịch vụ cao hơn.
- Các đơn vị trong nước ở phân khúc phổ thông có mức phí tối ưu hơn.
4. Vị trí dự án
- Các dự án ở trung tâm hoặc khu đô thị quy hoạch đồng bộ thường có mức phí cao hơn so với khu vực ngoại thành.
VI. Cách tính phí quản lý chung cư hiện nay
Phí quản lý chung cư hiện nay được tính rất đơn giản, dựa trên diện tích sử dụng của căn hộ và mức phí đã được Ban quản trị hoặc cư dân thống nhất. Công thức tính được quy định rõ trong Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Công thức tiêu chuẩn:
| Phí quản lý chung cư = Giá dịch vụ quản lý trên 1 mét vuông (m2) X số diện tích sử dụng (m2) |
Trong đó:
- Diện tích tính phí: diện tích thông thủy (không tính tường, cột).
- Đơn giá phí: thống nhất giữa chủ đầu tư – ban quản trị – cư dân.
Giả sử:
- Căn hộ diện tích: 70 m²
- Mức phí quản lý được áp dụng: 10.000 VNĐ/m²/tháng
Tính như sau:
Phí quản lý = 70 × 10.000 = 700.000 VNĐ/tháng
Như vậy, cư dân sẽ cần đóng 700.000 VNĐ mỗi tháng cho các dịch vụ quản lý – vận hành tòa nhà.
VII. Phí quản lý chung cư có chịu thuế GTGT không?
Phí quản lý tòa nhà chung cư là một trong những khoản phí phải chịu thuế giá trị gia tăng 10% và người đóng phí sẽ nhận được hóa đơn theo đúng quy định pháp luật.
Có thể thấy, phí quản lý chung cư là khoản chi phí hợp lý mà cư dân có nghĩa vụ phải đóng đầy đủ. Lựa chọn công ty quản lý tòa nhà chuyên nghiệp uy tín để tránh những tranh chấp quyền lợi của cư dân với chủ đầu tư.
VIII. Cư dân có được khiếu nại nếu phí quản lý tăng không?
Phí quản lý chung cư là khoản thu bắt buộc, nhưng không có nghĩa là Ban quản lý hay chủ đầu tư được quyền tự ý điều chỉnh. Pháp luật quy định rất rõ về thẩm quyền, quy trình, và điều kiện để tăng phí. Do đó, cư dân hoàn toàn có quyền khiếu nại nếu phát hiện mức phí bị điều chỉnh bất hợp lý hoặc không minh bạch.
1. Khi nào cư dân có quyền khiếu nại?
Cư dân được quyền phản ánh, khiếu nại trong các trường hợp:
- Tăng phí nhưng không thông báo trước.
- Tăng phí không thông qua Ban quản trị hoặc không có biểu quyết cư dân.
- Chi phí thực tế không tương xứng với mức phí thu.
- Không có bảng kê thu – chi rõ ràng, thiếu chứng từ.
- Mức phí tăng không phù hợp với thị trường hay không đúng quy định pháp luật.
2. Căn cứ pháp lý để cư dân khiếu nại
Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và Thông tư 06/2019/TT-BXD:
- Phí quản lý chỉ được điều chỉnh khi có sự thống nhất giữa Ban quản trị và cư dân.
- Chủ đầu tư hoặc Ban quản lý không được tự ý tăng nếu chưa có biểu quyết hợp pháp.
- Mọi thay đổi về phí phải được công khai, thông báo, và giải trình rõ ràng.
3. Quy trình cư dân khiếu nại đúng luật
Để khiếu nại hiệu quả, cư dân nên thực hiện theo trình tự:
Bước 1: Gửi phản ánh trực tiếp trên ứng dụng cư dân hoặc văn bản đến Ban quản lý.
Bước 2: Nếu không nhận được giải trình hợp lý → gửi yêu cầu đến Ban quản trị (BQT).
Bước 3: BQT làm việc với Ban quản lý để kiểm tra thu – chi, đối chiếu chứng từ.
Bước 4: Nếu tranh chấp không giải quyết được, cư dân có thể gửi đơn đến:
- UBND phường/xã
- Phòng Quản lý đô thị
- Sở Xây dựng (trong các trường hợp nghiêm trọng)
4. Cư dân nên chuẩn bị gì khi khiếu nại?
- Hợp đồng mua bán (nếu có quy định mức phí).
- Các thông báo tăng phí hoặc thay đổi phí.
- Báo cáo thu – chi của tòa nhà.
- Bằng chứng về việc thiếu minh bạch hoặc dấu hiệu sai phạm.
Asahi Japan – Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư uy tín
Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, minh bạch và hiệu quả đóng vai trò then chốt trong việc kiểm soát chi phí và nâng cao chất lượng sống. Asahi Japan tự hào là đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư uy tín, được nhiều chủ đầu tư và ban quản trị tin tưởng lựa chọn.
- Asahi Japan xây dựng quy trình quản lý rõ ràng, công khai các khoản thu – chi, giúp ban quản trị và cư dân dễ dàng kiểm soát chi phí quản lý vận hành chung cư, đảm bảo mức phí hợp lý so với chất lượng dịch vụ.
- Nhân sự bảo vệ, lễ tân, kỹ thuật, vệ sinh đều được đào tạo bài bản, tác phong chuyên nghiệp, góp phần nâng cao hình ảnh và giá trị của tòa nhà.
- Asahi Japan áp dụng hệ thống quản lý hiện đại trong vận hành thang máy, hệ thống kỹ thuật, an ninh, PCCC và dịch vụ tiện ích chung, giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hiệu suất vận hành.
- Áp dụng phần mềm quản lý giúp theo dõi công việc, phản ánh của cư dân, báo cáo vận hành và tài chính nhanh chóng, chính xác.
Liên hệ Asahi Japan ngay hôm nay để được tư vấn giải pháp quản lý vận hành chung cư phù hợp, tối ưu chi phí và nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng cư dân.
||Thông tin liên hệ:
CÔNG TY CP QUẢN LÝ TÀI SẢN & ĐẦU TƯ ASAHI JAPAN
- Trụ sở chính: T.18 Tòa nhà Center Building, 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội
- Điện thoại (Phone): 0918.650.033
- Website: https://asahijapan.com/
||Xem thêm bài viết khác:
- Mô Hình Quản Lý Nhà Chung Cư Hiệu Quả Nhất Hiện Nay
- Cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư chính xác cần biết
- Quy định tiêu chuẩn diện tích căn hộ chung cư luật nhà nước