Ban quản trị chung cư, tòa nhà có quyền hạn, trách nhiệm gì?

5/5 - (5 votes)

Ban quản trị chung cư có vai trò quan trọng trong quá trình quản lý và điều hành nhà chung cư. Nhưng bạn đã biết ban quản trị nhà chung cư có vai trò và trách nhiệm chi tiết cụ thể như thế nào chưa? Cùng đơn vị quản lý vận hành tòa nhà Asahi Japan chia sẻ chi tiết về ban quản trị chung cư trong bài viết này.

I. Ban quản trị chung cư là gì?

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì phải lập ban quản trị theo quy định của luật nhà ở.

Ban quản trị chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã.

Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư bầu ra để thực hiện các quyền và trách nhiệm nhất định.

Ban quản trị chung cư
Ban quản trị chung cư là gì?

Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu rõ:

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu mà dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập ban quản trị hoặc không thành lập ban quản trị.

Trong trường hợp thành lập ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức được quy định như sau:

  • Trường hợp có 1 chủ sở hữu thì ban quản trị chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu. Ban quản trị hoạt động theo mô hình tự quản và thực hiện các quyền hạn và trách nhiệm theo luật pháp quy định.
  • Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình hoạt động là hội đồng quản trị của công ty hoặc theo mô hình chủ nhiệm của hợp tác xã. Ở trường hợp này thì ban quản trị là tổ chức có tư cách pháp nhân và có con dấu.

>>>Xem thêm: Quy Chế, Mẫu Nội Quy Quản Lý Nhà Chung Cư Tiêu Chuẩn

II. Thành phần ban quản trị chung cư

Thành phần ban quản trị chung cư được quy định rõ ràng tại khoản 2, điều 20, mục 2, chương III thuộc thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư:

1. Ban quản trị nhà chung cư

Thành phần bao gồm (1 trưởng ban, 01-02 phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định).

thành phần ban quản trị nhà chung cư
Thành phần ban quản trị nhà chung cư

Nếu chủ đầu tư sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu là trưởng ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban thì chủ đầu tư được tham gia làm phó ban quản trị nhà chung cư.

2. Ban quản trị cụm nhà chung cư

Thành phần bao gồm: 01 trưởng ban, mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức hợp để cử ra 01 hoặc 02 đại diện làm phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

Nếu chủ đầu tư sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm trưởng ban quản trị. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban quản trị thì chủ đầu tư được quyền cử đại diện của tòa nhà mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích làm phó ban.

3. Tiêu chuẩn đối với thành viên ban quản trị tòa nhà chung cư

tiêu chuẩn thành viên ban quản trị chung cư
Tiêu chuẩn thành viên ban quản trị chung cư

Yêu cầu đối với các thành viên ban quản trị chung cư được quy định tại khoản 1, 2 điều 19, mục 2, chương III thông tư 02/2016/TT-BXD:

  • Các thành viên trong ban quản trị nhà chung cư phải có sức khỏe, không có tiền án – tiền sự. Ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia ban quản trị nhà chung cư.
  • Các thành viên trong ban quản trị nhà chung cư đều phải tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ quản lý vận hành tòa nhà theo đúng quy định của bộ xây dựng.

III. Quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị chung cư

1. Nhà chung cư có một chủ sở hữu

Điều 104, mục 1, chương VII Luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu rõ quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị chung cư một chủ sở hữu:

  • Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện nội quy, quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
  • Thu thập, tổng hợp ý kiến cũng như kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét và giải quyết.
  • Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong khu nhà chung cư.
quyền hạn của ban quản trị nhà chung cư
Quyền hạn của ban quản trị nhà chung cư
  • Thực hiện đúng quy chế hoạt động của ban quản trị nhà chung cư đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên ban quản trị nhà chung cư.
  • Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư. Cung cấp bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp cung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 2 điều 5 của quy chế này (trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư).
  • Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của quy chế này, thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư.
  • Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao, chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu – chi tài chính của ban quản trị.
  • Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức hợp hội nghị nhà chung cư, công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định của quy chế này. Tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định theo thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của quy chế này.
  • Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.
  • Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho ban quản trị mới sau khi được công nhận.
  • Thành viên ban quản trị nếu có hành vị vi phạm quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì sẽ tùy theo mức độ vi phạm mà xử lý theo quy định (xử phạt hành chính hoặc bị truy tố trách nhiệm hình sự) nếu gây thiệt hại sẽ phải bồi thường cho các bên bị hại.
  • Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khách theo quy định của pháp luật.
  • Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác được quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu – chi tài chính của ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại quy chế này.
  • Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
  • Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định.
  • Thực hiện các công việc khác do hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật

||Xem thêm: Quy trình quản lý tòa nhà chung cư chuyên nghiệp hiệu quả

2. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Theo điều 104, mục 1, chương III luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu có quyền hạn và trách nhiệm tương tự với ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu, ngoài ra sẽ có một số quyền hạn và trách nhiệm khác:

  • Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật Nhà ở và quyết định của hội nghị nhà chung cư. Đồng thời có nghĩa vụ phải báo cáo với hội nghị nhà chung cư việc thu – chi các khoản chi phí này công khai minh bạch.
trách nhiệm của ban quản trị chung cư
Trách nhiệm của ban quản trị chung cư
  • Đề nghị hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.
  • Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.
  • Thực hiện thu, chi phí quản lý vận hành theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
  • Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.
  • Báo cáo kết quả hoạt động thu – chi tài chính của ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và thu – chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát.
  • Thay mặt chủ sở hữu thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của chung cư theo quy định của luật nhà ở. Không được kích động người khác gây mất trật tự an ninh tại khu vực nhà chung cư.

IV. Mô hình ban quản trị nhà chung cư

1. Nhà chung cư có một chủ sở hữu

Điều 18,  thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định ban quản lý tòa nhà chung cư một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản.

Mô hình này cho phép các thành viên quan quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền hạn và trách nhiệm do quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định

2. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định rõ tại điều 18, mục 1, chương III  rằng ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có thể hoạt động theo 2 mô hình:

  • Mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần: triệu cập và tổ chức họp của ban quản trị được thực hiện theo quy định của luật doanh nghiệp
mô hình ban quản trị nhà chung cư
Mô hình ban quản trị nhà chung cư
  • Mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã: triệu tập và tổ chức họp của ban quản trị được thực hiện theo quy định của luật hợp tác xã. Khi bầu, bãi miễn thành viên ban quản trị nhà chung cư thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã.

V. Cách bầu ban quản trị chung cư

Theo điều 12, mục 1, chương III thuộc thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu rõ:

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đối với nhà chung cư có 1 chủ sở hữu.

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện của các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự.  Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.”

Thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định rõ tại điều 16, mục 1, chương III của thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành:

  • Với chung cư có 1 chủ sở hữu, thành phần tham dự  bao gồm:
    • Đại diện chủ sở hữu
    • người sử dụng nhà chung cư
    • Mời đại diện ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự.
  • Đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự được quy định:
  • Hội nghị tổ chức lần đầu thì thành phần tham dự gồm: đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao và mời đại diện ủy ban nhân dân cấp phường.
  • Hội nghị nhà chung cư bất thường hoặc thường niên thì thành phần tham dự bao gồm: đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư, đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và mời đại diện của ủy ban nhân dân cấp phường.

||>>>Xem thêm: Quy định về quỹ bảo trì nhà chung cư với chủ đầu tư, cư dân

VI. Nhiệm vụ của ban quản trị nhà chung cư sau khi được bầu

nhiệm vụ của ban quản trị chung cư
Nhiệm vụ của ban quản trị chung cư

Điều 22, mục 1, chương III của thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở do bộ xây dựng ban hành 2016 quy định:

  • Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu, ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận ban quản trị tại ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cư.
  • Sau khi có quyết định công nhận ban quản trị của uy ban nhân dân cấp quận. Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của BQT, trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì BQT phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và đăng ký con dấu theo quy định (trừ trường hợp ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định).

Lời Kết

Bài viết trên đây đã giới thiệu tới bạn đọc tổng quan nhất về quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của ban quản trị chung cư. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm vui lòng liên hệ với Asahi Japan theo thông tin dưới đây:

||Thông tin liên hệ:

>>>Bài viết liên quan: