Cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư là yếu tố then chốt giúp duy trì chất lượng vận hành, an ninh và tiện ích cho mỗi tòa nhà. Hiểu đúng cách tính phí bảo trì không chỉ bảo vệ quyền lợi của cư dân mà còn đảm bảo quỹ bảo trì được sử dụng minh bạch, hiệu quả theo quy định pháp luật. Hãy cùng Asahi Japan tìm hiểu chi tiết hướng dẫn tính phí bảo trì căn hộ chung cư, từ căn cứ pháp lý đến công thức áp dụng thực tế, giúp chủ sở hữu và ban quản trị quản lý tòa nhà an toàn và bền vững.
I. Phí bảo trì căn hộ chung cư là gì?
Phí bảo trì căn hộ chung cư là khoản kinh phí do chủ sở hữu căn hộ đóng góp để duy trì, bảo dưỡng và sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà. Phần sở hữu chung bao gồm hệ thống thang máy, hành lang, mái, đường ống, hệ thống điện – nước, bãi đỗ xe, khu vực tiện ích chung và các trang thiết bị kỹ thuật khác.
Mục tiêu chính của việc thu phí bảo trì là đảm bảo vận hành chung cư hiệu quả, duy trì an toàn, tiện nghi và nâng cao giá trị lâu dài của căn hộ. Nếu không có quỹ bảo trì hoặc quản lý không minh bạch, tòa nhà dễ xuống cấp, dịch vụ cư dân giảm chất lượng và gây mâu thuẫn giữa chủ sở hữu và ban quản trị.
II. Căn cứ pháp lý về phí bảo trì căn hộ chung cư
Việc thu và sử dụng phí bảo trì căn hộ chung cư được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật sau:
1. Luật Nhà ở 2014
Theo Điều 102, Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu căn hộ có nghĩa vụ đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và quyền được giám sát việc quản lý quỹ. Đồng thời, Ban quản trị hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm sử dụng quỹ đúng mục đích, minh bạch và hiệu quả.
2. Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Nghị định này hướng dẫn chi tiết về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư, bao gồm:
- Cách thành lập quỹ bảo trì.
- Nguyên tắc thu, quản lý và sử dụng quỹ.
- Quy trình lập báo cáo, kiểm toán và công khai thông tin cho cư dân.
3. Văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng
Bộ Xây dựng thường xuyên ban hành các hướng dẫn về quản lý vận hành chung cư, bao gồm:
- Mức đóng phí bảo trì lần đầu (thường là 2% giá trị căn hộ).
- Phương pháp tính phí bảo trì định kỳ.
- Quy trình minh bạch và báo cáo cho cư dân.
Nhờ các căn cứ pháp lý này, chủ sở hữu căn hộ và ban quản trị có cơ sở vững chắc để xác định cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư đúng, tránh sai sót và tranh chấp.
III. Đối tượng có trách nhiệm đóng phí bảo trì căn hộ chung cư
Theo quy định hiện hành, phí bảo trì căn hộ chung cư là nghĩa vụ tài chính của ba nhóm đối tượng chính: cư dân, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư.
1. Cư dân sinh sống tại chung cư
Cư dân có trách nhiệm đóng phí bảo trì căn hộ chung cư nhằm phục vụ công tác sửa chữa, bảo dưỡng và nâng cấp các hạng mục thuộc phần sở hữu chung. Việc đóng phí đầy đủ giúp hạn chế tình trạng xuống cấp, hư hỏng kỹ thuật, đồng thời đảm bảo môi trường sống an toàn, ổn định và lâu dài cho toàn bộ tòa nhà.
2. Chủ đầu tư dự án
Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích sở hữu đối với các căn hộ, phần diện tích đã bán hoặc cho thuê. Khoản kinh phí này được tính vào giá bán hoặc giá thuê và phải được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua.
Đối với các căn hộ hoặc diện tích chưa được bán hoặc cho thuê, chủ đầu tư vẫn phải tự đóng 2% giá trị phần diện tích giữ lại để đảm bảo đủ quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
3. Chủ sở hữu nhà chung cư
Theo quy định về cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì trong các trường hợp sau:
- Khi quỹ bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung, các chủ sở hữu phải đóng bổ sung theo tỷ lệ diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu của mình.
- Trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua được ký trước ngày 01/07/2006 và chưa thu phí bảo trì, hội nghị nhà chung cư sẽ thống nhất mức đóng và phương thức nộp (định kỳ hàng tháng hoặc khi phát sinh nhu cầu bảo trì).
- Với các hợp đồng ký sau ngày 01/07/2006, nếu hợp đồng không thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp. Trường hợp giá bán, giá thuê mua chưa bao gồm phí bảo trì, nghĩa vụ nộp sẽ thuộc về chủ sở hữu.
IV. Thời điểm nộp phí bảo trì căn hộ chung cư
Theo Điều 108 Luật Nhà ở 2014, người mua hoặc thuê mua căn hộ phải nộp phí bảo trì căn hộ chung cư tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Thời điểm nộp và mức phí được quy định rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.
Đối với chủ sở hữu nhà chung cư, pháp luật hiện chưa quy định thời điểm nộp cụ thể. Tuy nhiên, nhiều kiến nghị đề xuất chủ sở hữu nên hoàn thành nghĩa vụ đóng phí bảo trì trong thời hạn 5 năm nhằm đảm bảo quỹ bảo trì luôn đủ để phục vụ công tác vận hành và bảo dưỡng tòa nhà.
V. Công thức và cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư
Hiểu rõ cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư là rất quan trọng để chủ sở hữu và ban quản trị tòa nhà quản lý quỹ bảo trì một cách minh bạch, đúng pháp luật, đồng thời đảm bảo vận hành tòa nhà ổn định và bền vững. Phí bảo trì được chia thành hai loại: phí bảo trì lần đầu khi bàn giao và phí bảo trì định kỳ.
1. Phí bảo trì lần đầu khi bàn giao căn hộ
Theo Điều 102, Luật Nhà ở 2014, khi mua căn hộ, chủ sở hữu phải nộp 2% giá trị căn hộ cho quỹ bảo trì nhà chung cư. Khoản phí này chỉ được sử dụng để sửa chữa, bảo dưỡng các phần sở hữu chung, như:
- Hệ thống thang máy, điện – nước, điều hòa trung tâm
- Hành lang, mái, sân thượng, bãi đỗ xe
- Hệ thống an ninh và tiện ích chung
Ví dụ: căn hộ có giá 1 tỷ thì phí bảo trì căn hộ cần nộp: 1 tỷ x 2% = 20 triệu.
2. Phí bảo trì định kỳ
Sau khi bàn giao, nhiều chung cư còn thu phí bảo trì định kỳ để duy trì vận hành tòa nhà, phục vụ sửa chữa nhỏ, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật và tiện ích chung. Phí định kỳ có thể tính theo:
– Tính theo phần trăm giá trị căn hộ:
- Tỷ lệ phổ biến: 0,5% – 1% giá trị căn hộ mỗi năm
- Được quyết định bởi ban quản trị hoặc chủ đầu tư tùy vào nhu cầu bảo trì thực tế.
– Tính theo diện tích căn hộ:
- Phí bảo trì có thể tính dựa trên diện tích sở hữu riêng của căn hộ, nhân với mức phí cố định/m².
- Ví dụ: Phí bảo trì định kỳ 5.000 VNĐ/m²/tháng, căn hộ 100m² → 500.000 VNĐ/tháng.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phí bảo trì định kỳ
- Diện tích căn hộ: căn hộ lớn đóng phí cao hơn.
- Giá trị phần sở hữu chung: tòa nhà có nhiều tiện ích và trang thiết bị hiện đại sẽ cần phí cao hơn.
- Loại hình chung cư: cao tầng, nhiều tiện ích hoặc khu phức hợp.
- Chính sách của ban quản trị hoặc chủ đầu tư: mức thu và cơ chế chi tiêu quỹ bảo trì được quyết định dựa trên nhu cầu thực tế.
>>>||Tham khảo: Kinh nghiệm quản lý tòa nhà chung cư
VI. Phí bảo trì chung cư được sử dụng như thế nào?
Phí bảo trì căn hộ nhà chung cư sẽ do quản trị quản lý theo quy định của nhà nước. Phí bảo trì sẽ được sử dụng cho mục đích chung của nhà chung cư.
1. Quy định về sử dụng phí bảo trì chung cư
Phí bảo trì chung cư được sử dụng để phục vụ cho hoạt động chung trong khu chung cư gồm:
- Bảo trì các công trình và phần diện tích thuộc sở hữu chung như các công trình công cộng thuộc khu chung cư, không gian hệ thống kết cấu và các trang thiết bị được dùng chung trong nhà chung cư. Ngoài ra, các hệ thống kỹ thuật bên ngoài được kết nối với khu chung cư với được sử dụng chi phí bảo trì.
Bảo trì các hệ thống thiết bị kỹ thuật sử dụng trong nhà chung cư bao gồm:
- Thang máy,
- Hệ thống điện nước,
- Hệ thống thông tin liên lạc
- Thiết bị trong phòng cháy chữa cháy,
- …
Xử lý các vấn đề tắc nghẽn cống thoát nước, chất thải sinh hoạt
Các vấn đề theo thỏa thuận được nêu rõ trong trường hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của nhà nước về nhà ở.
>>>||Xem thêm: Phí quản lý chung cư: cách tính và mục đích sử dụng
2. Trách nhiệm quản lý phí bảo trì
Phí bảo trì sẽ do chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm quản lý.
– Chủ đầu tư:
- Chủ đầu tư có trách nhiệm thu phí bảo trì của những người thuê hoặc mua căn hộ. Sau đó chủ đầu tư sẽ nộp khoản phí này vào tài khoản tổ chức tín dụng mở tại Việt Nam để quản lý chi phí trong thời hạn 7 ngày.
- Đối với khu chung cư là bầu ban quản trị, nhà đầu tư có trách nhiệm chuyển giao số tiền này và cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị. Ban quản trị sẽ có trách nhiệm quản lý và sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật.
- Khoản phí bảo trì chỉ sử dụng trong các hạng mục bảo trì phần sở hữu chung của tòa chung cư, tuyệt đối không được sử dụng với mục đích khác.
- Đối với khu kinh doanh, chủ sở hữu sẽ sử dụng chi phí bảo trì vào đúng chức năng của khu này.
– Ban quản trị:
- Ban quản trị phải sử dụng chi phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được thông qua hàng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo hội nghị nhà chung cư.
- Những trường hợp sử dụng không đúng theo quy định sẽ được xử lý theo pháp luật và có chính sách bồi thường thiệt hại cho chung cư.
- Khoản kinh phí bảo trì sẽ chuyển vào tài khoản của ban quản trị và được quản lý, sử dụng theo đúng quy định.
>>>||Xem thêm: Dịch vụ quản lý chung cư cao tầng, mô hình quản lý hiệu quả
VII. Phương thức thu và quản lý quỹ bảo trì căn hộ chung cư
Sau khi xác định cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư, bước quan trọng tiếp theo là thu và quản lý quỹ bảo trì sao cho minh bạch, đúng quy định pháp luật và hiệu quả trong vận hành tòa nhà.
1. Phương thức thu phí bảo trì
Phí bảo trì căn hộ chung cư có thể được thu theo các hình thức sau:
- Thu một lần khi bàn giao căn hộ: Đây là khoản phí bảo trì ban đầu, chiếm 2% giá trị căn hộ, được nộp trực tiếp cho chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà.
- Thu định kỳ hàng tháng hoặc hàng năm: Được áp dụng để duy trì vận hành, bảo dưỡng các phần sở hữu chung. Phí này có thể tính theo diện tích căn hộ hoặc tỷ lệ % giá trị căn hộ, tùy vào quyết định của ban quản trị và nhu cầu thực tế.
- Thu đột xuất khi cần sửa chữa lớn: Trong trường hợp tòa nhà cần nâng cấp hoặc sửa chữa bất thường, ban quản trị có thể quyết định thu bổ sung, nhưng phải được sự đồng thuận của cư dân và tuân theo quy định pháp luật.
2. Quản lý và sử dụng quỹ bảo trì
Để đảm bảo quỹ bảo trì được sử dụng hiệu quả và minh bạch, việc quản lý quỹ phải tuân theo các nguyên tắc sau:
- Lập quỹ riêng: Quỹ bảo trì phải được tách biệt khỏi các khoản thu chi khác của tòa nhà.
- Minh bạch tài chính: Mọi khoản thu, chi đều phải hạch toán rõ ràng và được công khai định kỳ cho cư dân.
- Sử dụng đúng mục đích: Quỹ chỉ được dùng để bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung và các hạng mục kỹ thuật của tòa nhà.
- Kiểm toán và báo cáo: Ban quản trị có trách nhiệm lập báo cáo tài chính, kiểm toán định kỳ để tăng tính minh bạch và niềm tin từ cư dân.
- Cơ chế giám sát: Chủ sở hữu căn hộ có quyền giám sát, yêu cầu giải trình về việc sử dụng quỹ.
VIII. Lưu ý quan trọng khi đóng phí bảo trì căn hộ chung cư
Để việc đóng và sử dụng phí bảo trì căn hộ chung cư hiệu quả, tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, bạn cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:
- Đóng đúng hạn và đầy đủ: Việc đóng phí bảo trì theo đúng lịch giúp tòa nhà duy trì vận hành ổn định và tránh phát sinh các chi phí trễ hạn. Chủ sở hữu căn hộ nên nắm rõ cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư và mức thu định kỳ.
- Minh bạch trong quản lý quỹ: Quỹ bảo trì phải được hạch toán riêng, sử dụng đúng mục đích và báo cáo công khai định kỳ. Chủ sở hữu có quyền yêu cầu ban quản trị giải trình, kiểm tra báo cáo thu, chi.
- Không sử dụng quỹ cho phần sở hữu riêng: Phí bảo trì chỉ dành cho phần sở hữu chung của tòa nhà, không được dùng để sửa chữa bên trong căn hộ riêng. Điều này giúp tránh tranh chấp giữa cư dân và duy trì sự minh bạch.
- Chủ sở hữu mới cần kiểm tra quỹ: Khi mua căn hộ đã bàn giao, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc ban quản trị báo cáo tình trạng quỹ bảo trì nhà chung cư và các khoản phí chưa nộp.
- Lưu ý với tòa nhà cũ hoặc nâng cấp lớn: Tòa nhà cũ hoặc chung cư cần nâng cấp hệ thống kỹ thuật có thể yêu cầu đóng phí bảo trì bổ sung. Việc thu bổ sung phải được thông qua tại hội nghị nhà chung cư và tuân theo quy định pháp luật.
Phí bảo trì căn hộ chung cư đóng vai trò then chốt trong việc duy trì chất lượng vận hành, an ninh và tiện ích chung của tòa nhà. Hiểu rõ cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư, các phương thức thu, quản lý quỹ và quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu sẽ giúp:
- Duy trì vận hành tòa nhà ổn định và bền vững.
- Bảo vệ quyền lợi của cư dân và nâng cao chất lượng sống.
- Đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý quỹ bảo trì.
- Góp phần gia tăng giá trị lâu dài của căn hộ và phần sở hữu chung.
Asahi Japan – Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà uy tín
Asahi Japan là đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chuyên nghiệp, áp dụng tiêu chuẩn quản lý Nhật Bản vào thực tiễn vận hành tại Việt Nam. Với định hướng lấy an toàn – hiệu quả – bền vững làm giá trị cốt lõi, Asahi Japan được nhiều chủ đầu tư, ban quản lý và cư dân tin tưởng lựa chọn cho các dự án chung cư, tòa nhà văn phòng và khu phức hợp.
- Quy trình chuẩn Nhật Bản: Hệ thống rõ ràng cho từng hạng mục (kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, CSKH), đảm bảo vận hành ổn định và kiểm soát rủi ro.
- Đội ngũ chuyên môn cao: Kỹ sư, quản lý vận hành và nhân sự dịch vụ được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm thực tế, tác phong kỷ luật.
- Quản lý kỹ thuật & bảo trì chủ động: Kiểm tra định kỳ, bảo trì dự phòng giúp kéo dài tuổi thọ thiết bị, giảm sự cố phát sinh và tối ưu chi phí.
- Minh bạch tài chính – báo cáo rõ ràng: Báo cáo vận hành, chi phí, chỉ số hiệu suất (KPI) được cập nhật định kỳ, dễ theo dõi.
- Dịch vụ cư dân lấy khách hàng làm trung tâm: Quy trình tiếp nhận – xử lý phản ánh nhanh chóng, nâng cao trải nghiệm sống và làm việc.
Asahi Japan cam kết đồng hành dài hạn cùng chủ đầu tư và cư dân, không ngừng cải tiến quy trình, ứng dụng công nghệ và tiêu chuẩn quốc tế để nâng cao giá trị tài sản, đảm bảo vận hành hiệu quả và bền vững cho mỗi tòa nhà. Để được tư vấn chi tiết về cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư và giải pháp quản lý vận hành tòa nhà chuyên nghiệp, vui lòng liên hệ Asahi Japan – Hotline: 0918.650.033.
||Thông tin liên hệ:
CÔNG TY CP QUẢN LÝ TÀI SẢN & ĐẦU TƯ ASAHI JAPAN
- Trụ sở chính: T.18 Tòa nhà Center Building, 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội
- Điện thoại (Phone): 0918.650.033
- Website: https://asahijapan.com/
||Xem thêm bài viết khác:
- Quy định tiêu chuẩn diện tích căn hộ chung cư luật nhà nước
- Hệ thống cấp thoát nước chung cư, tòa nhà cao tầng tiêu chuẩn
- Tiêu Chí Phân loại căn hộ chung cư theo quy định nhà nước