Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà chi tiết, hạng mục cần bảo trì

5/5 - (3 votes)

Bảo trì tòa nhà được tiến hành thường xuyên nhằm đảm bảo tòa nhà luôn được vận hành trơn tru, giảm thiểu rủi ro phát sinh. Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà là công việc lên kế hoạch cho quá trình sửa chữa, phục hồi các hạng mục xuống cấp trong tòa nhà. Bài viết sau đây, đơn vị quản lý tòa nhà Asahi Japan sẽ giúp bạn nắm rõ được những kiến thức cần thiết về lập kế hoạch bảo trì tòa nhà cũng như những kiến thức liên quan.

I. Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà gồm những công việc gì?

1. Lập danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì

Bộ phận kỹ thuật trong ban quản lý tòa nhà chọn ra những thiết bị cần bảo trì từ danh sách toàn bộ máy móc, thiết bị đang sử dụng trong tòa nhà. Trong danh mục cần bao gồm:

  • Ghi chép chi tiết về chủng loại
  • Số lượng thiết bị kỹ thuật
  • Hiện trạng của từng thiết bị

Trường hợp phát sinh máy móc hư hỏng trong lúc sửa chữa, các nhân viên kỹ thuật cần báo cho trưởng bộ phận bảo trì, quản lý chung cư tòa nhà để bổ sung kịp thời.

Danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì trong tòa nhà sẽ giúp ban quản lý tòa nhà nắm được tình trạng tổng quát. Là cơ sở để quan quản lý lên kế hoạch bảo trì rõ ràng chi tiết.

2. Lập kế hoạch về thời gian, tiến độ thực hiện bảo trì – bảo dưỡng tòa nhà

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Lập kế hoạch tiến độ, thời gian bảo trì tòa nhà

Tùy theo đặc điểm và tính chất của từng hạng mục cần bảo trì mà lựa chọn khoảng thời gian thích hợp để triển khai. Lên kế hoạch rõ ràng về thời gian, tiến độ giúp quá trình thực hiện bảo trì tiết kiệm được nhiều thời gian, chi phí, nhân công.

Kế hoạch càng rõ ràng chi tiết thì quá trình bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà càng diễn ra suôn sẻ.

3. Lập kế hoạch tài chính và dự kiến kinh phí

Điều 34 của thông tư 02/2016/TT-BXD đã quy định chỉ được sử dụng chi phí vận hành tòa nhà để tiến hành bảo trì cho các phần sở hữu chung:

Xử lý nước thải tắc nghẽn, hút bể phốt,…

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Lập kế hoạch dự trù kinh phí

Bảo trì hệ thống thiết bị, máy móc thuộc sở hữu chung của chung cư (thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống cấp thoát nước chung cư, hệ thống PCCC, cột thu lôi,…)

4. Lập hồ sơ, quản lý hồ sơ bảo trì tòa nhà

Hồ sơ bảo trì gồm các loại giấy tờ:

  • Kế hoạch bảo trì chung cư
  • Hồ sơ phục vụ công tác bảo trì tòa nhà đã được phê duyệt (lý lịch thiết bị, máy móc được sử dụng, bản vẽ các bộ phận công trình,…)
Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Lưu trữ hồ sơ
  • Kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà theo kế hoạch đề ra
  • Kết quả kiểm tra, theo dõi công tác bảo trì
  • Kết quả sửa chữa, bảo dưỡng công trình
  • Kết quả kiểm định chất lượng công trình
  • Kết quả đánh giá an toàn chịu lực, an toàn vận hành

Việc lập hồ sơ bảo trì tòa nhà, chung cư giúp ban quản lý theo dõi tổng quan được quá trình thực hiện công việc cũng như kịp thời xử lý nếu có vấn đề phát sinh. Đồng thời thông qua hồ sơ, ban quản lý cũng có thể kiểm soát, đánh giá được kết quả sửa chữa, bảo trì đảm bảo kết quả đúng như kế hoạch đã lập ra.

II. Các hạng mục cần kiểm tra bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà

Các hạng mục cần kiểm tra, bảo dưỡng – bảo trì gồm là bao gồm toàn bộ hệ thống máy móc thiết bị đang hoạt động trong tòa nhà và hạ tầng xây dựng.

1. Hệ thống điện

Hệ thống điện là mạng lưới các thành phần điện dùng để cung cấp và truyền tải điện năng. Trong tòa nhà có các hệ thống điện khác nhau:

  • Hệ thống điện nhẹ,
  • Hệ thống điện cơ
  • Hệ thống điện chiếu sáng.
Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Hệ thống điện

Bảo trì điện tòa nhà là bảo trì lần lượt từng hệ thống kể trên gồm:

  • Bảo trì hệ thống điện nhẹ gồm hệ thống mạng, điện thoại
  • Tiếp theo là bảo trì hệ thống điện cơ:
    • Kiểm tra chi tiết cho hệ thống điện cơ
    • Thay thế, sửa chữa các thiết bị hư hỏng
    • Cuối cùng là bảo trì hệ thống điện chiếu sáng

2. Hệ thống máy phát điện

Bao gồm các máy phát điện trong tòa nhà. Cần kiểm tra, sửa chữa và bảo trì – bảo dưỡng máy phát điện nhằm đảm bảo nguồn điện cho tòa nhà được vận hành liên tục.

Quy trình bảo trì hệ thống máy phát điện:

  • Kiểm tra động cơ
  • Kiểm tra hệ thống máy phát điện xoay chiều (AC), máy phát điện (DC)

3. Hệ thống BMS, BCMS

Đây là hệ thống đồng bộ điều khiển và quản lý mọi hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà.

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Hệ thống BMS

Công việc bảo trì hệ thống BMS, BCMS:

  • Bảo trì phần mềm hệ thống điều khiển
  • Bảo trì phần cứng hệ thống điều khiển, bảo trì hệ thống mạng.

4. Hệ thống thang máy

Hệ thống thang máy bao gồm thang máy và quản lý thang máy trong tòa nhà.

hạng mục bảo trì nhà chung cư
Hệ thống thang máy

Bảo trì hệ thống thang máy gồm các đầu mục công việc:

  • Chuẩn bị, khảo sát
  • Kiểm tra, sửa chữa khu vực phòng máy, cabin, đối trọng thang máy, cửa tầng thang máy, hố thang máy

>>>Xem thêm: Dịch vụ bảo trì thang máy là gì? Quy trình, Báo giá chi phí

5. Hệ thống điều hòa không khí

Hệ thống điều hòa không khí là tập hợp các thiết bị được sử dụng để điều hòa không khí trong tòa nhà.

mẫu kế hoạch bảo trì nhà chung cư
Hệ thống điều hòa không khí

Công việc bảo trì – bảo dưỡng bao gồm:

  • Kiểm tra tình trạng hoạt động hệ thống điều hòa không khí
  • Bảo dưỡng dàn lạnh, dàn nóng
  • Kiểm tra nguồn điện, hệ thống điều khiển
  • Vận hành chạy thử hệ thống

6. Hệ thống PCCC

Tập hợp các thiết bị được sử dụng để dập tắt, ngăn chặn sự lan rộng của lửa trong tòa nhà.

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Hệ thống phòng cháy, chữa cháy

Khi bảo trì hệ thống PCCC cần bảo trì các bộ phận:

  • Hệ thống báo cháy
  • Hệ thống bơm chữa cháy

>>>Tham khảo: Quy trình bảo trì hệ thống PCCC cho tòa nhà cần nắm vững

7. Hệ thống cấp, thoát nước

Gồm 2 hệ thống (hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước). Quy trình bảo trì hệ thống cấp – thoát nước chung cư gồm:

  • Kiểm tra hoạt động của máy bơm nước
  • Kiểm tra bể nước ngầm và két nước trên mái
  • Kiểm tra thiết bị vệ sinh
  • Kiểm tra tuyến ống cấp thoát nước

8. Hệ thống xử lý nước thải

Tập hợp các thiết bị được sử dụng để xử lý nước thải. Khi bảo trì xử lý hệ thống nước thải cần:

  • Xem xét bảo trì hệ thống điện điều khiển, sau đó hệ thống đường ống công nghệ, bơm nước thải, bơm định lượng hóa chất
  • Vệ sinh hệ thống xử lý nước thải

9. Hệ thống an ninh, camera giám sát

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Hệ thống an ninh, camera giám sát

Tập hợp những thiết bị an ninh, camera giám sát giúp bảo vệ an ninh cho tòa nhà. Bảo trì hệ thống này gồm những hạng mục công việc:

  • Kiểm tra các thiết bị an ninh, máy quay camera
  • Bảo trì – bảo dưỡng các thiết bị

>>>Xem thêm: Hệ thống quản lý an ninh tòa nhà gồm những hạng mục nào?

10. Hệ thống thông báo

Là tập hợp các thiết bị âm thanh được kết nối với nhau nhằm đảm bảo truyền đạt, thông báo thông tin đến các cá nhân, tập hợp trong tòa nhà.

Các công việc bảo trì cần làm:

  • Kiểm tra vệ sinh, lau chùi toàn bộ các thiết bị âm thanh
  • Kiểm tra hệ thống kết nối thiết bị, tình trạng hoạt động

11. Hệ thống mạng

Bao gồm các cấu trúc liên kết dữ liệu, thông tin được lắp đặt trong tòa nhà.

  • Kiểm tra, xử lý khắc phục các sự cố hệ thống mạng
  • Vệ sinh các thiết bị liên kết

12. Hạ tầng xây dựng BMS, BCMS

Cơ sở hạ tầng được xây dựng nhằm phục vụ mọi nhu cầu thiết yếu của người sử dụng trong tòa nhà. Cần bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tòa nhà vận hành tốt nhất.

III. Thành phần tham gia kế hoạch bảo trì tòa nhà chung cư văn phòng

Các thành phần tham gia kế hoạch bảo trì chung cư gồm người lập kế hoạch và người thông qua bản kế hoạch.

1. Người lập kế hoạch

Người lập kế hoạch có thể là chủ đầu tư của tòa nhà (chung cư, văn phòng). Điều 33, thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về bảo trì tòa nhà chung cư đã nêu rõ “chủ đầu tư có tránh nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư. Sau khi bản kế hoạch được hội nghị nhà chung cư, văn phòng được thông qua, chủ đầu tư sẽ tiến hành thực hiện bản kế hoạch đã đề ra”.

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà
Chủ đầu tư

Ban quản lý tòa nhà có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì tòa nhà. Đơn vị có năng lực thực hiện kế hoạch đề ra nhằm khắc phục và nâng cao chất lượng tòa nhà.

2. Người thông qua bản kế hoạch

Điều 32, thông tư 02/2016, TT-BXD quy định về người thông qua bản kế hoạch như sau:

  • Các hạng mục chung cư, văn phòng có mục đích để sinh sống và các khu vực thuộc sở hữu chung của chung cư văn phong, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định về bảo trì tòa nhà.
  • Đối với các phần sở hữu chung hoặc các khu vực dùng chung của tòa nhà thì được thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định bảo trì được lập (trừ trường hợp hư hỏng đột ngột do thiên tai, hỏa hoạn gây ra không nằm trong kế hoạch đề ra).

Bản kế hoạch bảo trì  lập ra phải được hội nghị là chung cư thông qua mới được thực hiện, trừ trường hợp đột xuất.

IV. Làm sao để lập kế hoạch bảo trì tòa nhà hiệu quả?

Để đo lường mức độ hiệu quả của việc lập kế hoạch bảo trì tòa nhà phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau:

 – Khảo sát tòa nhà: để bảo trì tòa nhà hiệu quả, ban quản lý cùng đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà cần khảo sát hiện trạng tòa nhà trước khi lập kế hoạch.

 – Giám sát định kỳ: phòng kỹ thuật cần thường xuyên giám sát các thiết bị kỹ thuật trong tòa nhà giúp ban quản lý đưa ra giải pháp bảo trì kỹ thuật kịp thời.

 – Ứng dụng công nghệ: ứng dụng nền tảng công nghệ hiện địa vào việc lập kế hoạch bảo trì để tạo ra kế hoạch phù hợp tốt nhất với tòa nhà.

 – Đơn vị bảo trì uy tín: Thuê đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà uy tín trọn gói để có kế hoạch chuyên nghiệp giúp cho quá trình bảo trì diễn ra hiệu quả hơn.

V. Những điều cần lưu ý khi lập kế hoạch bảo trì tòa nhà

  • Thống kê rõ ràng các công việc cần làm trong quá trình bảo trì tòa nhà
  • Thống kê đầy đủ các hạng mục cần bảo trì
  • Lựa chọn đơn vị bảo trì uy tín, chuyên nghiệp
  • Đảm bảo tuân thủ quy định về bảo trì tòa nhà
  • Dự trù ngân sách hợp lý.

Lời kết

Qua bài viết trên, Asahi Japan đã cung cấp cho bạn đầy đủ các thông tin hữu ích về cách lập kế hoạch bảo trì tòa nhà chuyên nghiệp, chi tiết. Nếu bạn có nhu cầu mong muốn tư vẫn thêm về cách lập kế hoạch cho quá trình bảo trì tòa nhà hãy liên hệ với chúng thôi theo hotline: 0936.306.438 hoặc thông tin liên hệ dưới đây.

||Thông tin liên hệ:

||Tham khảo bài viết khác: